公布一则德阳房地产行业数据,想买小户型太难了

我在前段时间发了一篇《在德阳换房有多难？没有100万预算，都不好意思说自己改善》，里面讲到现在德阳的改善群体其实处在一个比较恼火的环境中，名为改善换房，实际上也是刚得一需，上不能换140㎡，下不想屈居100㎡，换房动辄就是100万大洋，让你再次体会到，这钱呐，它不够花啊！

所以你发现没有，现在德阳楼市有一个特征，市场上成交量较高的面积段是100-130㎡，此类面积段一般都是三房，并且它霸占了德阳主城区成交量75.6%的份额。刚需一步到位买三房，改善换房买三房，得三房者得天下。

三房什么时候被宠得这么霸道了？

还记得，以前我们有一个问题没有得到解决，为什么在新房里，成交量较高的是100-130㎡面积段？而在二手房里，成交面积段最多的是60-90㎡？

是鸡生了蛋还是蛋生了鸡？

是市场决定需求还是需求决定市场？

小户型并非没有市场，新房市场偏偏容不下小户型，为何？

这些个问题应该昭雪天下了。

13年以前，也就是2006年6月1日，一项调节新建住房结构比例的政策出台，名曰“7090”。要求是凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

2015年1月，此政策退出历史舞台。这一政策的转变还跟随者二胎政策的后续影响，德阳楼市也免不了受到政策影响。

2016年以前德阳楼市主城区70-90㎡面积段供销存量一直占据高位。现在，居民需求热点由“有房住”向“住好房”转变，德阳楼市主城区户型面积段往后靠，成了100-130㎡的天下。

对比2018年12月底与2019年5月底的库存面积段，仅这半年时间，德阳全市库存量增加了36.13%左右，其中0-60㎡减少8.57%，60-70㎡减少2.08%，90-100㎡减少16.76%，100-110㎡增加106.77%，120-130㎡增加89.04%。

通过比对，我们发现成交量较高的面积段也是库存量较高的面积段。改善型楼盘起点标在了120㎡，即便是一般的普通楼盘或者刚需楼盘起点也标在了100㎡左右。90㎡以下的户型不再作为市场主流，更多的时候只是作为辅助出现在一个楼盘中。而更多楼盘选择是直接抛弃小面积户型。

0-90㎡小户型面积段占总库存的21.68%，130㎡以上大户型面积段占比总库存的17.77%，100-130㎡户型面积段占比总库存的60%。100-130㎡这三个面积段的户型库存套数分别都在1000套以上。

你看，现在如果你想买一套新房小户型有多难，0-90㎡的占比只有21.68%，你想找小户型的那种感觉就像是在一群东亚人中找一个朝鲜人出来。130㎡以上的大户型虽然占比更少，但是你在市场上很容易就找到，这类户型太挑客户，挑有钱人，甚至它们是为金钱而生的。

我们大部分人，还是刚需。

如果你还不能体会到找一套小户型有多难，我再用一串数据告诉你。

现在想在德阳买小户型，李白几千年前就唱了出来：难呀难，难于上青天。

我按较大的片区范围统计了一下，每个片区户型几乎都集中在100-130㎡左右。咱们黄河片区最冒尖的是120-130㎡与140㎡以上的户型，果真是有钱人的聚集地，财富的金鱼塘啊。（请注意，这篇文章里的数据统计口径都是取得预售证的房源，不包含未取得预售证或者还是地块的楼盘房源。）

90㎡以下的户型可以说是广袤无垠的中华大地上，那渺渺无几的几只藏羚羊，有是有，但很稀少。无论你在哪个区间段，还是在哪个片区，都很难找到一款合适的。比如在黄河片区，100㎡以下的户型套数为“0”套，又比如在城北80-90㎡面积段只有一个楼盘目前有15套，70-80㎡有两个楼盘有26套。

我统计了一下德阳目前在售楼盘，每个楼盘的库存户型面积段总体特征，同样也是趋向于100-130㎡面积段。

话说为什么现在开发商热衷于生产100㎡以上的户型了？

刚才我也提到了“7090”政策的放开，以及二胎政策的影响。在我看来，我觉得这就是像放开了枷锁的狼狗，开始疯狂自由奔驰。

政策就是枷锁，而他们的本性是向往自由。

开发商没有了政策限制，能做大户型又何必做小户型呢？

这就跟造汽车一样，在美国，做小车，1.5升以下的，每卖一辆，大概收入2000美元利润;做大的SUV，每一辆的纯利润就达7000美元;碰到一些品牌车利润更是高达上万美元。

做住宅也是如此，在同一地段，定位为大户型的豪宅和定位为中小户型的普通住宅相比，单价高2000元/㎡是很容易做到的，如果大户型产品做得好的，售价能比中小户型产品高一倍。

另外，总面积小，房间多，这样的中小户型会增加开发成本和设计难度。从技术层面来讲，户数多就容易相互干扰，要想避免这种干扰，在管道、采光等方面的设计难度就会大大增强。从成本来讲，小户型墙多、管线多，建筑成本就会增大。

所以，不尽然是需求决定市场，至少在而言二手房市场上体现出了小户型依然有市场，开发商不愿意开发中小户型的房子，核心原因无疑在于利润和成本。当然，市场与政策也是帮手，以前愿意做小户型不代表一辈子都会做小户型，当没有枷锁后，市场更自由了。

所在，你觉得这是买方市场还是卖方市场呢？

（内容转载自：德阳房帮帮）