未来几年,楼市“涨”还是“跌”?弄懂房地产本质,总结为1个字

未来几年，楼市是“涨”还是“跌”？弄懂房地产本质，总结为1个字。

如今的房地产，已经成为人们日常生活中避不开的话题，房价涨跌、调控加码放松、买房卖房等芸芸琐事，无不成为人们茶余饭后的甜美谈资。按理来说，房地产是一个客观存在的行业，360行如此之多，为何恰恰房地产成为了热门话题？

追根溯源，这与房地产行业的特殊性密切相关，一方面每个人都需要住房，不管是买房还是租房，都与房地产有着千丝万缕的关系；另一方面我国房地产经过了20多年的快速发展，历史的足迹证明，能成功搭上房地产这趟列车的人，基本都不会太差，要么赚了钱、要么赚了房。带着羡慕崇拜的眼光回顾过去，买房赚钱的思维逐渐在很多人心中扎下了根。

人们对房地产的探讨，无外乎停留在房价涨没涨、调控放松了还是收紧了、房子买没买这3大问题。其实至今为止，仍然有相当一部分“自诩”对房地产再熟悉不过的人，并不知道房地产的本质到底是什么，是一个行业吗？或许并不仅仅如此。

房地产到底是什么，你弄懂这层逻辑了吗？

从科学的定义角度而言，房地产是一个综合性概念，具有2个层面的意思，排名前列种理解，房地产是一种客观存在的物质形态，是指由建筑物和土地共同（结合）组成的物质形态，既包括了房子需要的土地因素也包括了土地之上建造的客观房子。第二种理解，房地产是指一种财产权利（市场化的交易财产表现），包括在房地产实体中的各种经济利益和各种附带的权益，例如包括了物权、使用权、抵押权、租赁权等。

参照以上2种房地产定义，不难发现，目前众人口中不可名目的“房地产”概念，其实是指后一种解释，也就是房地产在经济活动中表现出的财产权益和附带权益的交易过程。不仅表现出权益的让渡（房屋买卖）过程，更表现出在此基础上的价格（房价）关系变化，以及为了规范这种交易关系建立起来的政策（房地产调控）机制。

房价涨还是跌，是什么引起的，根本的原因是什么？

理清了房地产的基本概念之后，我们就很容易理解当下的房地产市场发展问题，房地产市场从根本上上而言，是一种市场经济活动，国家出让土地使用权给开发商，由开发商对土地使用权和房屋使用权进行变造结合，在此基础上，把二者使用权合并形成狭义“房地产”（房屋产权），并通过市场交易关系把房地产让渡（出售）给个人（有需要住房的人），并通过市场定价机制（合同和监督审查）确定让渡关系，进而实现价值与价格的关系交换。

不过，既然房地产交易本质上是一种市场经济活动，那么交易价格就必然受到经济活动中的价值因素和供需关系影响。价值决定价格基础，供需关系影响价格变动。价值从何而来？在房地产领域，房屋的价值由地价、建筑物料成本、人工成本等决定，所以我们看到了只要地价频频上涨，那么房价必然会跟着翻着翻的上涨，因为前者占据了房价40%—50%的比重，建筑物料和人工成本的价格变化也会引起房价变化，这毋庸置疑。

说到这里，还只是讲述了房价的皮毛，房价由房屋的价值决定（包括地价、物料价格、人工费等），但更关键地受到供需关系的影响，商品房供大于求的时候，房价自然会回落下跌，这是基本规律；商品房供小于求的时候，房价自然会上涨，这也是基本规律。正是由于这个因素的存在，炒房才有了可能性。

为什么会有炒房存在，怎么做到的？

炒房的基本逻辑在于，看准房价上涨的契机，快速入手几套房子，然后在房价成功上涨之后，卖出去，以此行为来赚取买卖房子的差价。前提是房价要具备上涨的可能性，在一定时期内房子的价值的稳定的，那么能带动房价快速变化的，必然是供需关系，房价上涨的因素大概率就是供不应求，供不应求的原因也有好几种，例如：

人们口袋里有钱了，一股脑买房子，导致供不应求。

政策刺激下，激发了潜在的购房需求，导致很多人冲向购房市场。

土地供应计划不足，导致开发商建造的房子数量不够多，满足不了市场上既定的购房需求。

心怀不轨的人囤房或者故意收紧房源，导致市场上商品房供应不足。

其他导致购房人数突然增多或者市场上房子有效供应减少的情况。

以上是可以导致房价短期上涨的因素（当然了，长期来说房屋价值因素的变化会起到缓慢作用，短期内忽略），相反地，如果这几个因素反过来的话，就会导致房价下跌。炒房者和开发商早就玩透了房价涨跌的逻辑，炒房者希望房价涨、开发商更希望房价涨，因为只有这样他们才能赚得盆满钵满。

于是乎，在以往我们经常见到炒房者抱团取暖，瞄准一座城市后，开始大量撒出资金屯房，造成短期内市场上房屋供应不足的现象，促使房价上涨，继而在房价上涨后出售房源，捞一笔就走人，留下一个烂摊子。开发商也不傻，捂盘惜售等待房价上涨这是司空见惯的做法。

在我国的房地产市场中，涨跌逻辑如何确定？

以上说的仅仅是房地产市场关系，在我国的房地产市场中，除了基本的市场交易关系影响房价涨跌之外，还有更重要的一层逻辑，那就是房地产政策机制（房地产调控）。懂得经济学原理的都知道，纯粹的市场经济，往往会导致一发不可收拾的结果（可以参考1930年的国际经济局势起因），所以国家手段能起到调节市场偏颇的巨大作用，在现代的社会经济关系中作用更加凸显。在房地产市场，调控能够引导房地产更加合理地发展，促进房价更加理性的变化。我国的房价涨跌关系，更应该从调控来看待。

弄清楚以上的几层逻辑之后，可以知道：未来3-5年楼市轮廓清晰，房价“涨”还是“跌”？内行总结1个字！

当了解了我国房价涨跌的深层次逻辑之后，我们再来看看未来几年房地产走向何方、房价涨跌如何的问题。从2016年开始，国家一锤定音，房子是用来住的不是用来炒的，各大城市在这一原则下进行差异化调控机制，促进房地产市场稳健发展。什么叫做稳健发展，也就是不能过于激进、也不能过于扯后腿，房价不能大涨、也不能大跌，这2种发展形态都不利于市场健康发展，中性平稳、尺度合理才是关键，在这个政策下，抑制炒房成为举措之一。

人民日报海外版曾经发表微评指出：房地产调控基调不会变，“房住不炒”将会长期坚持。这就为2019年及今后的短期内房地产发展方向给出了信号。房住不炒始终坚持，这是首要的一点，这其中包含了房地产走向何方、房价变化如何的问题，因为房住不炒就意味着稳健发展。正如住建部对2019年的房地产定调一样：稳地、价稳房、价稳预期。所以，今后的楼市发展，归根结底就是1个字“稳”。

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