房地产1-4月宏观数据点评:部分指标已至阶段性高位

4月份房地产市场继续保持3月份以来的回暖态势，销售面积、金额进一步提升，房地产开发投资增速续创新高。房企普遍在抢工期，新开工面积增速持续提升，竣工面积降幅略有收窄。受困于绝大多数三、四线城市土地成交持续低迷，土地购置面积跌幅继续扩大。

01

4月销售面积、金额同比皆增，

5、6两月市场回暖势头将有所遏制

正如我上月预测，4月份商品房销售面积还是会继续上升，同比增长1.3%，增速较3月份减少0.5个百分点；销售金额同比增长13.9%，增速提升5.6个百分点。分区域来看，1-4月份东部地区销售面积跌幅继续收窄，中、西部地区市场热度明显不及一季度，销售面积增速皆小幅回调，东北地区更是转升为降，同比下跌4.2%。

我认为5、6两月市场回暖势头将得到一定程度的遏制，市场实际情况也是如此，“五一”假期楼市成交明显遇冷，各线城市成交量均有不同程度的回落。主要原因在于3月份以来房地产市场出现“小阳春”行情，一二线城市成交量明显回升，前期积压的置业需求快速释放。与此同时，丹东、苏州等热点城市再度升级调控，后期或将出现需求乏力的状况。

02

房地产开发投资增速续创新高，

下半年投资增速将明显放缓

房地产开发投资增速继续创新高，1-4月份房地产开发投资同比增长11.9%，创53个月以来新高，增速较1-3月份提高0.1个百分点。各区域市场明显分化，东部、中部地区投资增速略有提升，西部地区投资增速小幅回落，东北地区抢开工、复工效应减弱，投资增速大幅回调，1-4月份房地产开发投资同比增长10.6%，增速回落11.2个百分点。我认为房地产开发投资增速持续创新高并非市场常态，受制于土地购置面积降幅持续扩大，叠加新开工面积、施工面积增速进一步上行空间有限，下半年投资增速将明显放缓。

03

5、6两月新开工面积有望维持高位，

土地购置面积将进一步回落

3月份以来，受惠于楼市成交转暖，房企普遍在抢工期，新开工热情持续高涨。受此影响，新开工面积增速持续提升，1-4月份新开工面积同比增长13.1%，增速提高1.2个百分点。鉴于5、6两月乃是房企冲刺半年度业绩的关键节点，届时房企将明显加快新开工以及施工进度，以备积极供货抢收业绩，预计新开工面积仍将保持在较高水平。

竣工面积仍处下降通道，但降幅略有收窄。1-4月，竣工面积同比下降10.3%，降幅收窄0.5个百分点。鉴于半年末、全年末乃是集中竣工时间节点，届时竣工面积将明显提升。

土地购置面积降幅继续扩大，1-4月份房地产开发企业土地购置面积同比下降33.8%，降幅扩大0.7个百分点；土地成交价款下降33.5%，降幅扩大6.5个百分点。主要原因在于绝大多数三、四线城市土地市场持续低迷，土地出让规模显著缩量。值得留意的是，4月份一、二线城市土拍市场持续火热，合肥、长沙等市屡有热门宅地高溢价出让，苏州、重庆等市更是频出地王。我认为5、6两月土地购置面积将进一步回落，各线城市土拍市场将持续分化，一、二线城市市场热度有望惯性延续，三、四线城市依旧难言乐观。

综上，4月房地产市场依旧保持较高热度，商品房销售面积、金额同比皆增，房地产开发投资增速续创新高，仅土地购置面积降幅继续扩大。展望未来，我认为5、6两月市场回暖势头将得到一定程度的遏制，新开工面积有望维持高位，土地购置面积将进一步回落，下半年投资增速将明显放缓。