关于赠送面积 你不知道的猫腻竟然这么多?

住在德阳 2017-09-26 11:50
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前几年,德阳还能看见“飘窗、露台面积全部赠送”、“买一层送一层”之类的广告,是我们常见的与“赠送面积”有关的露出……巧的是,每次看到类似这样打在心尖的推广,为买房事烦恼的你简直心动得不要不要的……我们虽不能仅凭只言片语一棒打死所有的“赠送”,但其中确实有些门道说说也无碍。

前几年,德阳还能看见“飘窗、露台面积全部赠送”、“买一层送一层”之类的广告,是我们常见的与“赠送面积”有关的露出……巧的是,每次看到类似这样打在心尖的推广,为买房事烦恼的你简直心动得不要不要的……

我们虽不能仅凭只言片语一棒打死所有的“赠送”,但其中确实有些门道说说也无碍,买房前至少心里有个数。就像你知道的,“刚需类”客户对这样的“赠送”是没什么抵抗力的。

什么是赠送面积?

个人理解,真正的赠送面积应该是在产权证实际面积上打折,比如产权证上100平米的房子,开发商只收了90平米的钱,这少收的10个平方才算是赠送面积。

其他的情况下,多数是项目为了吸引眼球、增加销售可能性而寻找的噱头。这类“赠送”普遍存在“无产权”的共性。对,这些实际上都不是你的。

所以衡量“赠送面积”是否真的有意义,可以分两个方面:

赠送部分面积是否属于计入产权部分

我们知道,在基地面积固定的情况下,可销售建筑面积和容积率成正比——容积率越高,开发企业的可销售面积越多,利润就越高。但是容积率在土地使用规划是严格限定了范围,这就很无奈了。

要说操作方式也不是没有,根据目前市场上的真实情况,一般情况下开发企业常用以下3种方式突破规定:

1、通过政府规划委员会补偿土地差价款,要求增加容积率。这是一种合规的手段,交房时项目的综合验收不会出问题,是被法律承认的结果。购房者遇到这种情况是不会有问题的,三证是允许按时办理的。

2、私自增加容积率,这就略6了……有些地方会承认既成事实,处罚了事;有些地方严格执法,防止腐败,按规拆除。德阳这边儿,情况不太清楚,但建议购房者合理规避这类楼盘,因为处理起来会比较麻烦。

3、聪明的开发企业,会利用当地《城市规划管理技术规定》中对不计入容积率部分的解释,打一些技术上的擦边球。这也是德阳本地早年常用的做法,毕竟前两种方式风险过大,一不小心就会人财两空。

购房者遇到这种情况通常是不会有问题的,因为这只是灵活运用技术规定的结果。

第三种情况,就是前文所说的“赠送面积”的常态。开发企业也是商人,基本上不会把计算容积率部分送给购房者,而是利用购房者对信息的不对称,把不计算容积率部分送给你。

对于这部分不计容面积,你就只有使用权,是无法写入产权的。可对于刚需购房者来说,多几个平方的使用面积也很满足,写不写进产权都不在乎。

错!往往这就是猫腻常发生的部分。

开发企业将不写入产权部分的面积(即不计容面积)以高于成本价、低于计容部分销售单价,在房款总价中体现出来,但却告诉你去计算使用面积的单价。这样做的好处显而易见:一方面隐藏了不计容部分被高价卖出的事实,另一方面摊低了销售单价,增强产品的竞争力。

说简单点,“羊毛出在羊身上”。实际你是为这部分面积买了单。

赠送部分面积是否属于本应该赠送部分

按照《德阳市规划管理技术规定》(2017年修订版)规定,这些不计容部分都不应收取房屋款项的,无奈的是定价权始终在开发企业,你购买房屋时的价款始终难做到透明,所以很难讲清楚到底哪些地方是真的送,哪些是假的送。

我只能将《规定》中关于不计容的标准贴出来,供你参考:

小结

所以,大部分所谓的“赠送”是你自己花钱买来的……是不是很扎心?

但是坦率地说,有些赠送面积虽然不计入产权,但对于大部分买房者而言确实是有实际使用价值的。买房者在选择房源做横向比较时,尽可能选择对比计容单价,总价或使用面积单价仅做衡量经济承受能力和参考便好。

这样看来,搞清楚“赠送面积”的来历,是否真的实惠,最后在签合同时,将开发商对赠送面积的承诺白纸黑字写进去,这样才能真正受法律保护。

送,大部分时候只是一种营销上的手段。

以上。

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