2017年7月德阳主城区住宅类商品房市场简报

需求

备案价2月后首降 刚需户型逆袭了？

2017年7月，德阳主城区住宅类商品房网签备案638套，环比6月（894套）降幅约28.64%，同比去年7月（979套）降幅约34.83%，；备案成交均价约4355/平米，环比6月（4365元/平米）降幅约10元/平米（降幅比例约0.23%），同比去年7月（4040元/平米）增幅约325元/平米（增幅比例约8.04%）；7月德阳主城区住宅类商品房备案面积共计约6.69万平米，较6月（9.71万平米）降幅约31.12%，备案总金额共计约29129万元。（数据来源：德阳市房管局）

根据住在德阳网数据中心统计，德阳主城区住宅类商品房2017年7月成交备案房源中：

70平米以下产品约占总备案数据的9%（约55套）

70-90平米产品约占总备案数据的28%（约180套）

90-110平米产品约占总备案数据的20%（约128套）

110-120平米产品约占总备案数据的9%（约60套）

120平米以上产品约占总备案数据的34%（约215套）

7月各项目成交量排名（来源：德阳市房管局官网）

点评：

2017年下半年的开端，7月主城区住宅市场成交端有以下特征——

备案均价2月以来首次降幅 不代表房价下降

在过去的7个月时间里，除1-2月时出现约30元/平米和本月仅10元/平米的降幅外，其余月份均保持稳定上浮的态势，目前的峰值为6月时的4365元/平米。

备案均价走势与成交产品的构成有很大关系：在当前即使小户型也能“被热销”的非合理市场下，你眼见的所有房源价格均有上浮，只不过涨价的幅度各有不同。

所以本月出现的“10块钱”小降幅完全可以理解为“刚刚好”，比如低于均价50块/平的房子多卖了那么几十套。以偶然现象来评定整体房价的升降并不严谨。

不过也正好印证了房价涨幅缩水是不争的事实。6月总结时我说过，理由很简单，急需买房的人都差不多出手了，剩下的需求要么回归观望，要么原本就只想趁机捞一笔。

现在这市场真不好说，归根结底还是供求关系的过，去年以前供严重大于求，这两年又倒过来：主城区市场总是处于两个极端，就没个折中的时候。

备案房源各面积段的表现 刚需段强势回弹

7月备案中，90平米以下产品约占总备案数据的37%（投资及少量刚需），环比6月降低4个百分点；90-110平米占20%（刚需及刚改），环比6月上涨3个百分点；110平米以上产品（刚改及改善）的占比为43%，涨幅为1个百分点。

和6月的数据相比，7月备案各面积段占比变化明显。

90平米以下产品中：

70平米以下户型6月时占比达到20%，7月时该数据骤降至9%；

70-90平米产品6月时占比约21%，7月时上涨至28%；

90-110平米产品：

6月占比约17%，7月时上涨至20%；

110平米以上产品中：

110-120平米产品6月时占比约6%，7月时略微上升至9%；

120平米以上产品6月时占比达到36%，7月时该数据稍降至34%；

从整体占比看来，相较6月，除70平米以下产品外7月各需求面积的成交占比相对变化较小；从各面积段成交数量来看，70-90平米及110-120平米面积段产品表现稳定，基本与6月持平，其余面积段出现大幅度成交缩水现象。

出现上述情况，与楼市库存房源有直接且密切的联系：购房者不得不选择待售房源中的少量可选产品购买。数据表明，目前主城区投资类型产品的关注度正在下降，相较起来，120平米以上产品表现强势，70-90平米产品则后来居上，成为当前市场的重点关注产品。

这里插一句话：关于有朋友之一空房率与房源可选面积段的关系，6月时已经做了详细的阐述（给你们一个传送门吧【月报 | 6月，德阳的大户型卖疯了？】），如果还有人继续问同样的问题，请直接甩链接给他。

关于成交排名，前5名中有推新行为的项目就占了4个，还有一个我也不知道怎么算，你说没卖好像又在销售，你说在卖随时打电话过去都告诉你没有开盘。搞不懂。反正这个月的成交端就靠这些推新或新入市项目支撑，所以你也可以理解为整体备案价的走势基本和他们的成交情况有很大关系。

供应

供货327套 面积降幅超七成

7月主城区住宅类商品房较新预售仅有1个项目：为万嘉国际社区一期.5、6、7、8、9号楼（327套，预售面积13605.33平米）。环比6月（预售总面积约58154.50平米），降幅约为76.60%。

开盘情况说明：

本月开盘新项目1个，7月8日，万瑞华庭推出2号楼3个单元共计461套房源，户型面积区间90-123平米，目前在售房源均价4700元/平米。

继6月成功拍卖3块宗地后，本月土地拍卖市场无任何动作。

点评：

7月新房新增供应327套，全部为万嘉国际社区三期房源，户型区间73-178平米，主要产品为73，94，100，123，131平米，8月12日开盘。

供应端的表现（预售及土拍）再次证明德阳主城区市场，一旦出现新开盘或推新行为，必将影响短时间内的市场走向。

7月供应环比再现降幅，说明主城区市场一方面新晋项目的入市集中期尚未到来，另一方面则代表大部分在售项目已基本再无新推产品。经过一轮长达半年的强销期，主城区市场已进入“青黄不接”的尴尬时期，相关预兆在5月销量下滑时便已初步显现。预计8-9月供应端应该会有所表现，哦，不见得一定是拿地预售，新项目亮相的可能性更大。

这里我隐隐有些担忧：目前购房者的积极性有一定回落，观望情绪略重，如果我预想的集中供应期到来，过了劲头的购房者是否还会继续买单？

库存

90-110平米不降反升？

截止2017年7月31日，德阳是主城区住宅类商品房库存5525套，较6月底（6193套）降幅约10.87%，建筑面积共计约57.96万平米。其中各面积段占比如下：

70平米以下产品约占库存总数的20%（约1126套）

70-90平米产品约占库存总数的24%（约1319套）

90-110平米产品约占库存总数的16%（约874套）

110-120平米产品约占库存总数的7%（约395套）

120平米以上产品约占库存总数的33%（约1811套）

点评：

相较6月，库存情况降幅明显，说明当前市场大环境仍为供小于求，直接导致了需求端的强势表现，即通常所说的“牛市”。至少在这一点上，市场表现是值得肯定的。

这里需要注意一个有趣的情况，在其他面积段产品不断减少的时候，90-110平米的产品却不降反升（6月底库存为781套，7月时则变为874套），你要知道，这个月的销量比供应可是多了311套的。

说明该面积段不断有新房源补充，但市场销量并不算好（需求端数据也证实了这个情况）。

不少项目根据上半年市场销量情况，纷纷推出相应刚改产品，无奈始终有限的市场需求无法持续支撑产品去化，略显尴尬。

所以坑哥在最后给那些即将入市的新项目一个小建议，与其根据市场情况调整产品构成，不如根据自己的产品结构调整相应的销售策略，只有让购房者认为“这钱花得值”才是项目营销成功的关键。

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