2024年成都【锦江上院】怎么样?售楼中心/详情价格/地址电话/预约看房

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9月20日，成 都市锦江区迎来一场重磅土拍 ，该地块位于锦江区柳江街道祝国寺村6、7 组，建设用地面积15777.47㎡，规划建筑面积39443.68㎡，建筑限高60m，容积率2.5，起始总价约7.57亿元，起始楼面价19200元/㎡，地块开拍前楼面价已是锦江区新高、成都第二高。

该地块位于金融城三期，板块起点高、规划高，吸引了绿城、越秀、建发、招商、大悦城、交子金控、金茂&四川联投、贝好家等十多家房企参与竞拍，最终贝好家（贝壳）以楼面价27300元/㎡、总价约10.77亿竞得，溢价率42%。该成交楼面价刷新成都市土拍楼面价新高。

房地产对GDP的重要贡献自不必说，在金融和民生等方面都具有重要的地位和作用，是推动经济社会发展的重要力量。

因此，对此经济民生支柱，政策上一定会做好维护，以促进健康发展。

项目会所实景图

01

大隐隐于三圣乡

小隐隐于野，大隐隐于市。

如果没有城市的核心地段，谈不上大隐，更谈不上奢。

锦江上院，位于成都主城公认最好的锦江区，地处三圣乡白桦林路和椰树街交汇处，与锦江大院、锦江赋、锦江璞园等项目一字排开，南侧直面25000余亩的三圣花乡4A级景区，北侧与绿岛筑、蓝润锦江春天、四川大学华西第二医院锦江院区相邻，地段良好，配套完善。

锦江上院区位示意图

锦江上院周边项目一览

首先，是良好的生态环境。

锦江上院所在的三圣乡南区，犹如一枚嵌入生态海洋中的半岛，被25000亩的三圣花乡旅游区环绕，这里有著名的五朵金花——花乡农居、幸福梅林、荷塘月色、东篱菊园、江家艺苑，是亚洲最大的城市级公园集群，也是成都人最爱的周末休闲娱乐地。

而更为重要的是，根据锦江区2021年政府工作报告，明确提出在未来5年内对五朵金花再次提档升级，打造以现代旅游业为依托的艺术生态高地。目前，政府已经投入近百亿，对梅香湖启动生态修复。同时，这里也拥有蓝顶美术馆、许燎源艺术馆等大小上百个书法艺术博物馆，艺术氛围浓厚。

梅香湖实景/图片来自@锦江城市管理

而锦江上院，距离4A级的三圣花乡旅游区，直线距离只有不到300米，距离梅香湖，直线距离也不到1000米，可谓近水楼台，生态优势极为明显。

其次，是便捷的道路交通。

锦江上院的交通非常发达，从陆路交通来看，有“三横三纵”的干道体系，“三横”为三环、锦江大道和绕城，“三纵”为驿都大道、成龙大道和成仁快速通道，其独特的地理位置，非常方便通达城东和城南，去往机场也较为方便。

而在轨道交通方面，目前距离项目最近的是13号线一期（在建）三圣花乡站，直线距离不到500米，向西穿城可达温江，向东穿越龙泉可达新机场；同时，该站点也是规划中9号线二期的换乘站，未来可以直达金融城。

此外，13号线还可近距离接驳30号线一期（在建）以及7号线等多条地铁线路，交通便捷度极高。

第三，是完善的教育资源。

在三圣乡北区，教育资源其实已经比较密集了，有包括伊顿幼儿园、成都三幼528园区；盐道街小学卓锦分校、盐道街小学528校区；七中育才银杏校区、树德中学外国语校区等。但即使我们抛开北区单独来看，三圣乡南区的教育资源也相当密集，规划有4所幼儿园、2所小学、2所中学，并且以锦江区一贯的优质教育资源来看，板块内的学区品质值得期待。

第四，是丰富的商业配套。

三圣乡板块，作为一个开发了15年，实现了密集人口居住的成熟板块，生活配套的完善程度是不用担心的。在锦江上院周边约3公里范围内，有包括伊藤亚洲旗舰店、16万方特色艺术商业街区华熙LIVE·528、10万方的卓锦曼购，以及创意山等四大消费地。

卓锦曼购，距离项目约1800米

而一些日常需求，则可以在附近的华都美林湾、绿岛筑、蓝润锦江春天等社区商业解决。

最后，是发达的医疗体系。

成都的医疗体系名列全国前三，主要依靠的就是华西医院这块牌子。而在三圣乡，这一资源堪称极致。锦江上院，西北角斜对门就是已经投入使用的四川大学华西第二医院锦江院区，距离不到200米；而在建中的华西医院锦江院区，距离项目大约1500米；双“华西”落地，除了华西坝，在全中国大概也找不出比它更顶级的医疗资源了。

四川大学华西第二医院锦江院区

距离项目仅200米

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此外，项目一街之隔还有四川大学华西口腔医院锦江门诊部，1000米内还有三圣乡智慧大健康项目等。

综上所述，我们会发现锦江上院位置极佳，不仅位于成都主城最好的锦江区，占据城市向东向南发展的咽喉，同时周边配套完善，生态、交通、学校、商业、医疗、文化一样不缺，板块内高端楼盘扎堆，购房者认可度较高，几乎没有任何短板，城市核心地段，实至名归。

02

强强联袂，打造隐奢大宅

可以说，在三圣乡南区这样一个核心地段，打造任何一种产品，市场应该都会买单；而致力于打造出一个具有人文风骨和精神属性的隐奢大宅，那就只能说开发商这次格局打开了。

锦江上院建筑效果图

而锦江上院，是由华润置地、华发股份、锦江统建三家优秀开发商联袂打造的。我一般不点名表扬开发商，这次破个例。

华润置地，成都购房者都很熟悉，它们自去年一次性拍下6块土地开始，就仿佛开了挂一般，产品迭代很快。就在上周，我老家亲戚到成都来买房，预算只有200来万，我亲自陪着跑了几个售楼部，最终在天府九里下了单。很简单，华润的产品已经开始领先同行一个身位了，购房者只要眼睛不瞎，不心动才怪。

华发股份，大家可能不熟悉，作为珠海国资委旗下最大的综合国企，自打进入成都以来，打造的项目无一不是精品，它联袂锦江统建打造的锦江大院、锦江首府，在业内和购房者中有口皆碑。最近，它们又拿下了新川43亩宅地，属实让人期待。

锦江统建，完全颠覆了人们对平台公司的印象，它的市场化程度之高，产品品质之好，简直就是“锦江区之光”，除了上述和华发股份一起打造的锦江大院和锦江首府之外，它们还和轨道城市一起打造了川师TOD锦江府，最近两次均三倍熔断，也是被我誉为“主城区必看必买”的项目。

虽说“英雄不问出处”，但在高端项目上，还是要讲点血统的，只有长期打造高品质项目的成熟经验，才能保证作品的还原度和稳定性。

除了三大品牌开发商之外，锦江上院在建筑、景观、室内设计方面，也邀请了国内顶尖的设计师天团联手操刀。其中，建筑设计上，是由资深豪宅设计专家gad（绿城设计）担纲，其在25年历史中斩获了超过400项国内外大奖，代表作包括安吉悦榕庄、杭州绿城桃花源、杭州凤起潮鸣、杭州仁恒滨江园等等。在景观设计上，锦江上院请来了上海朗道景观，其代表作有上海万科翡翠滨江、上海融创领馆壹号院、北京华润置地·橡树珑湾、北京华润置地·长安九里等，均为高端豪宅。而在室内设计上，则是由吴滨所在的WSD公司操刀，其开创“摩登东方”的设计风格，并有代表作汤臣一品，以及大家熟悉的麓湖观澜的楼王样板间等。

建筑 & 园林效果图 局部

三大开发商联袂三大顶尖设计师事务所，这才会给我们呈现出一个具有隐奢感的高端大宅。

锦江上院占地约109亩，容积率2.4，是主城区稀缺的百亩大盘，也是板块内最后一宗百亩宅地；整个地块呈北高南低之势，形成了多级台地；整个规划采用了高低配，北侧9栋169-194平的精装大平层，呈围合布局；南侧15栋194-224平的三叠拼，呈阵列布局，总共976户，纯住宅，无商业，无统筹配建，无人才公寓，整体的纯粹性较高。

锦江上院鸟瞰效果图

这种规划方式，在高低配大盘中，其实我们见得很多了，例如绿地锦天府、中海浣云居、建发央玺，大体上都是类似的布局，其优点是高层部分可以享有一个大中庭，而叠拼部分可以做到全南北向，整体布局算是科学合理。

值得注意的是，由于地块的东侧有轨道交通保护区域，因此锦江上院把这里打造成了景观，供业主私家使用，但一定程度上，也牺牲了一点土地面积；另外，项目南侧的待开发土地最大限高48米，因此锦江上院的194平的楼王高层，会拥有极为开阔的城市景观视野，部分房源甚至可以做到俯瞰万亩三圣乡，远眺金融城双子塔等地标，窗景堪称无敌。

产品品质方面，锦江上院目前呈现的部分，只有社区大门、会所、少量园林、部分建筑立面以及样板间，给我的印象是“它应该是当前市面上一线水准的产品”，之所以说“应该”，是因为我去踩盘的时候，它还是个工地，但“灰头土脸”也没能掩盖住它的高级感。这个项目最终呈现的时候，我大概率还要去“二刷”，确实有点意犹未尽。

首先，来看它的建筑立面。

gad操刀的建筑设计，打造出轻盈、纤细、通透的光幕立面，高级感很强。其建筑边框，采用了“引景入室”的设计手法，外宽内窄，形成独特的漏斗状，有利于让室内获得更大的采光和景观；正立面则采用了大面积的Low-E玻璃，搭配香槟金铝板线条和深灰色铝型材，构成大面积的落地窗，甚至达到了近95%的玻璃覆盖率，极具辨识度。

锦江上院 高层建筑局部立面效果图

而叠拼的立面，在现代轻盈的基础上，又添了一份厚重感和在地文化属性。首层采用了石材，二层及以上大面积采用铝板、结合木色线条及格栅，顶部大胆创新采用艺术屋檐，凸显出建筑的细节精致感；而阳台设计采用型材收边，结合玻璃外挂和塑木板吊顶，让人哪怕在园林中抬头看，也是整齐划一的立面感受；同时，在立面的配色上，23%的香槟金结合47%的高级灰，再加30%的时尚银色系，将现代与传统结合的极好。

锦江上院叠拼立面效果图

反正我看过那么多叠拼的立面，除了麓湖定制岛上那些非卖品外，我觉得锦江上院的叠拼已经可以在我心目中排名很靠前了。

其次，来看它的园林景观。

朗道操刀的景观，以“一花一世界，一院一重天”为核心理念，打造了“三轴两环十二院”的多组团景观节点。其中，东西宽约260米，共20000平米的景观中庭，也是主城区较为难得的。目前景观呈现不多，只能以实际交付为准。

锦江上院景观设计示意图

第三，来看它的会所实景。

对于高端项目而言，会所应该是标配。锦江上院目前的营销中心，后期就会是业主的专属会所“巷院艺术馆”，且不是商业产权。整个会所面积约2300平米，由吴滨WSD世尊团队打造，整体风格为摩登东方，配置有恒温游泳池、健身场、瑜伽空间、私宴会客厅、咖啡厅以及儿童学习区等。

会所实景图

此外，锦江上院对楼王单元的首层进行了架空，打造为业主泛会所，实现了全龄段的互动空间，提供了丰富的休闲活动场所。

最后，来看它的公区细节。

锦江上院打造了三重归家礼序，第一重是东侧超7000平米的公园景观带，相当于业主还没回家，就先回公园；第二重为入口约550平米的水景广场，栽种了24棵榉树树阵，象征着“中举”之意，入口处摆放有艺术光斗和著名艺术家安德鲁·罗杰斯在中国落地的首件雕塑作品“谧静之舞I DANCE 2”，结合极具设计感的镂空艺术砖加金属铝板营造出安缦酒店般的隐逸感；第三重为经过中庭园林后，高层业主通过定制的奢感单元大堂，体验“一梯一户”的归家仪式，以及叠拼业主通过私密巷院，实现“独门独院”的回家体验。

园区大门雕塑 实景

会所雕塑 实景

总而言之，按照我个人心目中的榜单，锦江上院今年肯定是能排的上号的，当然目前才3月份，我很难说清楚它的具体排名，但锁定前五应该是问题不大的。

关于设计 ⤵️ 汇集国内外设计大咖

💙室内设计：WSD世尊团队吴斌老师操

代表作：麓湖生态城

💙建筑设计：GAD团队（绿城设计）

代表作：亚运村、杭州中心、青岛深蓝中心、杭州西站T1T4塔楼、南太湖CBD地标、宁波中心大厦、西安曲江印、海南威斯汀、绿城众多项目等

关于产品⤵️

260米楼间距、2000㎡会所、20000㎡中庭景

占 地：约108.75亩

容 积 率：约2.4

建面约193-224m² （叠拼） 地下室全赠送

建面约170-194m² （大平层）钻石光感立面

装修标准：精装

03

户型 & 精装

锦江上院的户型体系并不复杂，高层基本上就两个面积段，169平和194平两种；而叠拼就上中下叠三个户型，具体来看：

高层云境169平四房两厅双卫

该户型总体上位于高层围合部分的北侧和东西侧，是项目的入门级户型，2梯2户，层高3米，精装交付。

该户型整体偏方正，面宽14.2米，进深12.35米，3.5面宽朝向主景观面，前后通透，三面采光，明厨明卫，整体布局较为合理。它的优点在于，有一梯一户的效果，实现了电梯前室部分空间的赠送；同时大方厅的设计，LDK一体能达到约50平米，尺度感比较强；此外主卧和主卫的尺度，也是越级的存在。

当然，它的进深较大，所以餐桌的摆放会有一点影响动线；同时它全公建化的立面设计，也没有开放式的景观阳台；这一项我认为不是缺点，毕竟一个高端的项目一旦业主自行封窗，那对楼盘的品质就太减分了。

高层极境194平四房两厅三卫

该户型位于高层围合部分的南侧，属于楼王位置，前后都能观景，部分高区房源可以俯瞰三圣乡，远眺金融城，景观视野极好。

产品依然是2梯2户，但做到了“一户一门厅，一梯一门庭”的独立归家体系，同时层高也达到了3.15米，尺度感和空间感进一步提升。具体来看，它的面宽高达17.7米，4.5开间朝南，前后通透，三面采光；LDKB的方厅设计，实现了约60平米的奢阔尺度；主卧面积也达到了约33平米，包含衣帽间、主卫五件套等，足以媲美豪宅。

缺点是三个卫生间有一个暗卫，属于可接受范畴。

叠拼的户型，主要有3个，分别是224平下叠、194平中叠和218平上叠；其中上叠又分为客厅在上层和卧室在上层两种，但本质没有太大区别，所以就按常规的上中下三叠来说。

锦江上院的叠拼，是它的王牌，产品既有品质，又有创新，同时还精装交付，所以它的特点非常有趣：

第一、锦江上院的叠拼面宽做到了10.8米，这在业内属于比较优异的数据，三面宽朝南，横厅做到了7.5米，基本上就保证了叠拼的空间尺度不输大平层了。

第二、叠拼的楼间距其实比较重要，而锦江上院叠拼利用地形高差形成了5级台地，同时楼间距也做到了近乎1:1.2的水平，也优于市场标准。

第三、三独立的设计打造独栋化居住体验，即上中下三叠，都可以实现独立入户、独立花园、独立地下室，私密性和独栋感比较强。值得一提的是，锦江上院的中叠和上叠，比传统叠拼在一楼多了一间茶室；此外，中叠在三层还多了一个大露台。

第四、层高和超大赠送。叠拼首层层高为3.3米，二层高度3.15米，地下室层高5.6~6.1米且全赠送；因此，锦江上院的赠送空间比较大，其中下叠224平最大赠送约152平米；中叠194平最大赠送约114平；上叠218平最大赠送约123平，包含花园、露台、地下空间等等。

第五、也是之前说过的，锦江上院叠拼的外立面，无论设计、材质均颜值上佳，目前下叠样板间已经出来了，但中叠和上叠的还没有。

具体户型，大家可以看图，我就不一一点评了。

上叠户型图↓

←左滑 依次为1层、地下空间、5层、6层、顶层←

中叠户型图↓

←左滑 依次为 地下空间、1层、3层、4层←

下叠户型图↓

←左滑 依次为 地下空间、地下空间、1层、2层←

说一说精装部分。

锦江上院无论高层还是叠拼，均为精装交付，装标均为约2999元/平，目前能看到的，只有169平的实体样板间。

从实地踩盘的感受来看，高层装修的设计属于行业主流标准，超标的部分主要体现在电视墙，用了一面奢石来打造，其他比较中规中矩。三大件采用了松下的中央空调、阿里斯顿地暖、环都拓普新风系统，外加控客的智能家居体系；主卫用了杜拉维特、汉斯格雅马桶、面盆、花洒、龙头等；其他配置均为国产一线品牌。

169平户型室内装饰效果图

而叠拼部分，目前只有一个下叠的展示样板间，看不到交付标准，但据说开发商为了让客户不至于砸了重来，进行了一些优化，同时也有一个小的加载包，供客户自主选择。

下叠室内装饰效果图

04

价格 & 购买建议

锦江上院清水限价3.3万/平，精装约2999元/平，这个价格，基本上是成都双限地的天花板水平了，但是，因为它的叠拼有较大的赠送面积，并且地下室两层全赠送，所以叠拼的单价会比较高，高层的单价就拉低了。

按照实际售价来看，一批次高层的售价约24959~31969元/平左右，含约2999元/平的装修；而叠拼的售价约764~1242万元/套，实得单价算下来也是3万多含装修。

这么一来，锦江上院的优势就出来了。占据城市核心区域，周边配套齐全，产品一流，价格合理，物有所值，这完全符合优质资产的标准，建议有主城区高端物业购买需求，且预算比较充裕的购房者积极关注。

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