压在地产商头上的冷战遗物

德阳楼市发布 2019-08-20 13:34:01
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

2002年,天津融创公司准备开发“时代新城”项目,但人防工程的审批手续迟迟没有批下来,项目陷入停滞。 天津融创总经理李鹏程来到人民防空办公室副主任杨海的家里,将5万元放在茶几上。几天后,时代新城项目开工。 人防办,一个大多数人都不知道的系统,是腐败的重灾区。 最近两个月,黑龙江人防办主任武伟、新疆人

2002年,天津融创公司准备开发“时代新城”项目,但人防工程的审批手续迟迟没有批下来,项目陷入停滞。

天津融创总经理李鹏程来到人民防空办公室副主任杨海的家里,将5万元放在茶几上。几天后,时代新城项目开工。

人防办,一个大多数人都不知道的系统,是腐败的重灾区。

最近两个月,黑龙江人防办主任武伟、新疆人防办副主任孙琦落马,天津市区两级人防办更是有51人被调查,山西也通报了5起人防系统腐败和作风问题案例。

从相关通报看,人防系统的腐败集中在人防工程审批、易地建设、验收等环节。中国房地产蓬勃发展了这么多年,人防俨然成了一个利益巨大的生意。

1

人防是冷战的产物。

上个世纪50年代,美苏争霸正酣,为了应对可能随时爆发的战争,伟大领袖提出了“深挖洞、广积粮、不称霸”的口号,全国掀起了兴建人防工程的高潮。

不只是中国,二战后大部分国家都花了大钱修建民防工程,其中最关心这种防御工程的是永久中立国瑞士,人均投入是美国的36倍,瑞士民防法规定从20—60岁的男女公民一律接受民防训练。

但只有中国,不仅公用和单位需要建设人防工程,住宅等民用建筑也需要设施。

冷战结束已经将近30年了,这个光荣传统一直保持下来,让很多房地产开发商叫苦不迭。

人防工程的审批、拆除、易地建设、使用、监督,每一项都是真金白银堆起来的。

我国大部分地区民用建筑人防工程的标准是:

10层及以上的民用建筑,按照地面首层建筑面积修建人防工程。

这意味着一幢首层总建筑面积9000㎡的10层高楼就要修建至少9000㎡的人防工程。如果地下面积超过3米,建有地下车库之类的未开发区域,那还要按照当地的民防部门规定来增加人防修建面积。

这其中,光是地下入口的形式和位置就要分为好几类。除了大型物资库外 ,还必须设计医疗救护工程和消防车库。

不仅建设面积广,收费标准也严格。以上海为例,1996年7月1日执行的文件显示,除了公共配套的学校、医院、社区服务等建筑项目外,人防工程收费标准按地面总建筑面积的每平方米20元上升到60元。

按照现在的收费标准,人防工程大概占了地下室建安成本的10%。一个开发商朋友说,建有民用人防工程的项目和没有人防工程的项目相比:

建安成本每平方米能多出200-500元。

这笔成本,自然要被转嫁到消费者头上。

由于在材料、配置、设施方面的技术要求要远远高于同类的地下室,一旦完工就不能再返工补救。

人防,已经造成极大的资源浪费。

现代战争作战方式以空袭为主,武器先进、范围大、手段多。这意味着对人防工程的工业素养要求极高,即便是民用人防也要承担相当高的工艺水平。

事实上,在很多以开发商为主导的住宅、办公楼人防工程中虽然耗费了高昂的建筑成本,但并没有能够真正抵御空袭的能力。

有的小区由于地质、规划原因,根本无法构建人防工程的防护要求。

2

不少外资在收购北京和上海商办物业的时候,都会碰到“人防工程”这座大山,中国人将其翻译为“预防空袭的建筑”,但老外不明白:

这是和平年代啊。

他们更不明白的是,这些地下室的产权,为什么是归政府的?

在天津等城市,民用人防工程的产权归属甲方,但更多地方是归国家所有,这些地方大多成了车库、商铺、超市、饭馆,租期一般是20年。

1992年,24岁的年轻人戴永革发现了人防工程的这个bug,他们把一万五千多平米的哈尔滨人防工程改造成地下商场,然后通过出租商铺和转让商铺经营权获取回报。

“地一大道”在中国各个城市不断被复制。没多久就成为了福布斯富豪。人和商业公司也被称为“中国排名前列地下商场开发和运营商”,还曾和许家印叫板。

戴永革的成功,一定程度上体现了人防工程的产权漏洞:

人和无须缴纳土地出让金及增值税,还能豁免物业税,从而节约大量成本。

这些优势,其实也是人和的天然缺陷——防空洞的产权属于政府,开发企业仅仅拥有和平时期使用权。所以人和只能出售使用权。

即便这样,人和崛起的背后仍然耐人寻味,戴永革究竟用了什么手段,不仅能拿到人防工程的开发权,而且还把使用权出售了。

巧合的是,十八大后,随着反腐加强,人和的在建工程陆续被叫停,吃了二十年的红利消失殆尽。

如今人和已经转型,不再以防空洞开发为主业。

这个冷战催生的庞然大物,与现代商业格格不入,而且滋生了大量的腐败。但现在,它依然牢牢地压在开发商头上,又被所有消费者买单。

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。