当心!交房前做了这个,这套房子才能算是你的!

有人不喜欢自己被打上“房奴”这种标签。

但嬢嬢觉得没什么，就是一个有房或者无房的划分而已，就像我也被称为“穷逼”，他们被称为“白富美”一样。

还没入行之前，嬢嬢也以为买房的流程就是：中个百万大奖→选个路人口中的好房子→选房→交首付签合同→贷款→等交房→幸福入住。

后来做了这行想了想没这么简单，

一是，买房这种事情，光是其中的各种猫腻已经让我这种神经大条的人崩溃；

二是，以我的颜值更适合让别人直接送我一套房；

三是，如果房子增值了，我断然会选择辞职在家当一个天然的废物，这种精神不利于国家平稳发展。

不信我提出几个问题，在座的各位就没一个能答得妥妥的：

一：购房是先网签还是先备案；

二：购房是先备案还是先放款；

三：签了购房合同，不备案是不是也没有关系；

四：为什么开发商总不给我备案；

五：备案晚了会影响交房吗？

1

首先，什么是备案？什么是网签？什么是预告登记？买房不是你签了合同，交了首付就完了。

网签在前，备案在后，而预告登记排在最后。

网签是签了《商品房买卖合同》后，即可办理，而备案是签了《商品房买卖合同》后的30日之内，开发商就必须办理备案手续。

以上三者的共同作用是 ，防止一房多卖，但要注意的是网签是没有备案的法律效力，只能实现备案的管理效果，而且如果你觉得合同中有任何一处不满意，是可以不办理网签而选择退房的。

办理好网签后如要实现备案的法律效力还必须办理备案登记手续，而走到备案这一步，就不能再更改了。

但是我必须再告诉你一个悲哀的消息，就算你备了案，也不代表原本属于开发商的房子，就从法律意义上属于你了。

备案的意义一是防止一房多卖；二是你办理公积金的时候，需要你提供的资料之一，就是备案登记表；三是如果出了啥子问题，法律会先保护你。

如果你还想更稳妥地把房子拿到手，那你在签了合同后，可以要求开发商和你一起去办“预告登记”。

而“预告登记”和“备案登记”不是一个概念，如果你办理了预告登记，没经过你同意，开发商即使再卖不会发生物权效力，其他人也没办法办产权。

不过这个还是有一定的时间限制，如果债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内你未申请登记（这是不动产登记，俗称办证）的，预告登记失效。

简单一点讲就是：

必须要完成备案之后，才能做预告登记！！！

预告登记在没拿到房子之前保障你的合法权益，交房之后就可以将预告登记证变更为不动产证了。

2

我想到之前一个网友咨询过我的一个问题，他说开发商告诉他，必须要先放款才能备案。

那是先放款还是先备案呢？从规定上来说这特别是推脱之词，你完全可以给他跳起来一个啪啪啪。

这个开发商错就错在，必须两个字。

因为只要正式与开发商签订了《商品房买卖合同》，交了首付款后，开发商就必须自签约之日起30日内，向房地产管理部门和相关管理部门办理商品房预售合同登记备案手续，如果开发商逾期不办，从规定上来说，购房者可以向房管部门提出申诉。

银行方面表示：只要《商品房买卖合同》签订，即可依一定手续办理按揭贷款，至于因为个人信用问题能否办下贷款，就得根据实际情况来定了。

所以，真相是，备案和办理贷款其实互不影响。

但是我们不得不提的一种情况是，开发商在贷款之前给你备了案，但是因为你个人征信问题无法办理贷款，而撤销备案相当麻烦，所以德阳大部分开发商会让你先贷款，再备案。

所以根据长城华西银行小哥哥的解释，他们的操作流程是：与开发商签订《商品房买卖合同》→银行审核→审核通过办理贷款→开发商备案→银行放款。

这是最不容易扯皮的方法了。

3

那为啥子开发商经常找各种借口推脱，不给你备案喃？除开你个人问题，从开发商方面分析，可能出现的问题有以下几种：

1.被法院查封，限制交易或抵押给银行的房屋；

2.不满5年的经济适用房；

3.开发商的预售证或者其他的手续不全查五证，上德阳房帮帮；

4.商品房的买卖合同内容不完整；

5.开发商企业名称与核准预售许可的预售人不一致；

6.房屋所有权证的所有人名称不一致。

所以如果超过时间，开发商一直以各种理由推脱不给你备案，你就要看看这个开发商是不是本身有啥问题，或者是你个人征信有问题无法办理贷款，不然首付钱就打水漂了！

4

相对应的来说，开发商如果一直给你拖延办理备案登记，那会不会影响贷款或者影响交房喃？

前文已经说了，贷款和备案是互不影响的，只要签订了《商品房买卖合同》就可以办理贷款。

备案属于行政监管措施，因此它并不会影响交房的时间。交房时间是在合同中约定的，该什么时候交房就什么时候交。

很多网友每天都来问XX楼盘好久交房，你有合同啊，回家自己翻啊！！！当然了，施工进度也是能否按时交房最直观的感受。（查施工进度，上德阳房帮帮）

多数情况下，购房合同或者补充协议会把“付清购房全款”作为房屋交付条件列入进去，所以银行放款的问题反而会影响你的交房时间。

城市套路确实比较多，人生的较高性价比莫过于读书，买房路上较高性价比莫过于微信上加了“舒嬢嬢”。

后台回复我的芳名，我们即可成为朋友。除了问我的三围，其他购房问题都可以帮你解答。

我上不起996的班，但是我有一颗保卫德阳楼市和平的心，再见。

图文来自于--德阳房帮帮