楼市陷入“卖不掉买不起”,应如何破局?国家智囊“直言不讳”

版权：来源 地产呀

“调控”仍然是2019年上半年楼市关键词，在1-6月份，全国房地产调控政策发布次数多达251次，同比去年上半年，次数增加31%，从国家层面讲，丝毫没有放松楼市调控的意思，实际上，某些方面还加强了。面对这种市场环境，写在各方脸上的表情也完全不一样。      

对于开发商来说，市场平稳了，想要把房子快速销售出去不容易了，因为“买涨不买跌的心理左右着购房市场”，往日的“日光盘、时光盘”很难做到，很多时候需要通过销控来逼定成交。随处可见的售楼广告更是说明楼盘之间竞争白热化。

对于买房者来说，不但房价并未下降，而且房贷利率还进一步走高，整体购房成本不减反增，买不起还是买不起。

楼市陷入“卖不掉买不起”僵局，如何破？国家智囊谏言“直言不讳”。

现任国务院参事、住建部原副部长仇保兴在《参事讲堂》上表示，房产税未出来之前，可先开征空置税等三种税，可以烫平泡沫。

他认为，中国事实上已经不缺房了，如果放任房地产支撑经济发展是不合适的。如果以人均收入来衡量，我们一些城市房价收入已超20倍，国际上一般认为7倍比较合理，结合中国国情，我们的房价收入比10倍差不多。

对于此种现状，仇保兴作为现任国家智囊团58位成员之一，其提出的建议也颇受关注。他认为，贸然刺破现在的房产泡沫会造成严重影响，因为老百姓70%的财富都在房子上。所以，房地产泡沫要烫平，而不是刺破。

那么，如何实现呢？

他谈了自己的想法，主要从两个方面：

一是开征空置税、消费税、流转税。意思是可以把多余的房产逼出来。国际上开征空置税国家空置率在5%左右，意思是我们现在很多城市显然符合；

二是通过提高国民经济收入来缩小房价收入比，逐渐烫平泡沫，而不是一下踢破。

问题在于，通过开征空置税和提高国民收入缩小房价收入比可行吗？

先说空置税。

在国际上，确实比较成熟了。

如在荷兰，要求房屋空置不得超过12个月，否则允许无房者免费居住；瑞典更进一步，为了遏制空置房增加，一方面加强租赁服务，另一方面将无人居住的房屋推倒，为此，这两个国家住房空置率不超过2%。而法国、意大利、英国则对空置房出台处罚措施，比如法国，根据房屋闲置时间采取累进罚金，第1年为房产总价10%，第2年为12.5%，第3年为15%，逐步递增。

不得不说，征收空置税对将房价特别有效，也是一种趋势。但在现阶段，国内征收空置税可行吗？估计很难。

因为中国房地产快速发展也才短短的20多年，大部分老百姓的财富都在房产上，换句话说，除了房产，或没多少别的了，在社会保障还不是很完善的情况下，事实上属于“未富先老”，现阶段征收空置税会产生较大的社会影响，不利于社会发展，特别是处在一个向初级发达国家冲刺阶段，积累财富要比缩减财富更为重要。

再说提高收入。

房价高，收入不高，这是房价与收入之间比值居高不下的原因。虽然我们的经济总量已经高居世界第二，但人均收入还比较低，通过不断发展经济来提高居民收入，这确实是一个可行选项，这也与我们的发展方向是一致的。只要按照现在国家的既定政策，保持房地产平稳发展，房价不再出现爆发式增长，最终实现房地产软着陆。

但是，这种愿望容易实现吗？

未来几年，房价是“向上”还是“向下”？

我们说收入增长，是跟社会经济发展同步的，就如一家企业，其业务发展好，利润连年增加，企业老板一般都会给员工加薪，大到一个国家也是如此，但是，这个收入增幅是有一个度，那么这个度能否跑赢房价增长，就要打一个大问号，何况这对于每个人的情况也不一样。

那么，按照现在的发展趋势，在未来几年，房价是涨还是跌呢？主要看3个因素：

一是城镇化率。

目前我们的户籍城市化率已近60%，成就有目共睹。但是，我们也要看到，国际上达到初级发达国家的城市化率普遍是70%。

有人说，我们为什么也要达到这个比例？

事实上，现在很多发达国家城市化率已超80%，而我们丘陵地带和不适合生存的地区并不比别人少，所以，国家也不可能把相关的医疗、教育等资源大量配套到农村去，因为效率太低，必须通过城市集中化发展。

所以，我们城市化率达到70%是基础，只会更高，趋势不可逆。按照我们最近几年年均1%城市化率算，房地产保持一个较高水平发展时间起码还有10年，所以，在这期间，新增住房需求还会很大，房价还是易涨难跌。

二是房地产在国民经济中地位。

说房地产是现阶段的支柱性产业一点也不为过。现在主流媒体呼吁不能再走房地产拉动经济的老路，不能过重依赖房地产经济。这句话确实没错，房地产过于强大，势必会挤占消费，影响实体经济发展。

但是，这并不是说去房地产化，房地产无论是在未来几年，还是更长时间，都会是国民经济重要的组成部分，原因很简单，住房需求一直存在，这些年是农村人口流入城市，未来将是改善置业、产品更新换代占据主力，还有家庭小型化也会是一股重要购房需求。

同样，可对比的西方发达国家历史，在进入初级发达国家之前的100余年里，房地产同样是当时国民经济的重要组成部分。

三是土地收入能否被替代。

这些年，除了发展饱和的一线城市，大多发展较快的城市也伴随着一个特征：土地收入都维持相对高位。为什么会如此？

土地出让后，获得的大量资金主要用于城市的建设发展，比如市政道路、绿化、轨道交通，医疗和教育配套等，每一项都需要大量的资金，靠收税吗？每年企业的税收增长都控制在一定范围内，何况在城市卡位战中，为吸引优质企业，不但不能增税，还会大力扶持，这些都需要钱，而土地收入是较快也是最直接的。

当然，也不是所有城市的土地都好卖，只有那些产业具有优势且人口持续流入的城市，才是开发商布局的重点，土地价格还会接力上升，房价自然也还会被推着走。但对于竞争处于弱势的城市，即使想卖地，也不见得有多少开发商捧场，房价自然也会相对平稳。