楼市陷入“卖不掉买不起”,应如何破局?国家智囊“直言不讳”

搜狐焦点德阳站 2019-08-29 16:18:58
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版权:来源 地产呀 “调控”仍然是2019年上半年楼市关键词,在1-6月份,全国房地产调控政策发布次数多达251次,同比去年上半年,次数增加31%,从国家层面讲,丝毫没有放松楼市调控的意思,实际上,某些方面还加强了。面对这种市场环境,写在各方脸上的表情也完全不一样。 对于开发商来说,市场

版权:来源 地产呀

调控”仍然是2019年上半年楼市关键词,在1-6月份,全国房地产调控政策发布次数多达251次,同比去年上半年,次数增加31%,从国家层面讲,丝毫没有放松楼市调控的意思,实际上,某些方面还加强了。面对这种市场环境,写在各方脸上的表情也完全不一样。      

对于开发商来说,市场平稳了,想要把房子快速销售出去不容易了,因为“买涨不买跌的心理左右着购房市场”,往日的“日光盘、时光盘”很难做到,很多时候需要通过销控来逼定成交。随处可见的售楼广告更是说明楼盘之间竞争白热化。

对于买房者来说,不但房价并未下降,而且房贷利率还进一步走高,整体购房成本不减反增,买不起还是买不起。

楼市陷入“卖不掉买不起”僵局,如何破?国家智囊谏言“直言不讳”。

现任国务院参事、住建部原副部长仇保兴在《参事讲堂》上表示,房产税未出来之前,可先开征空置税等三种税,可以烫平泡沫。

他认为,中国事实上已经不缺房了,如果放任房地产支撑经济发展是不合适的。如果以人均收入来衡量,我们一些城市房价收入已超20倍,国际上一般认为7倍比较合理,结合中国国情,我们的房价收入比10倍差不多。

对于此种现状,仇保兴作为现任国家智囊团58位成员之一,其提出的建议也颇受关注。他认为,贸然刺破现在的房产泡沫会造成严重影响,因为老百姓70%的财富都在房子上。所以,房地产泡沫要烫平,而不是刺破。

那么,如何实现呢?

他谈了自己的想法,主要从两个方面:

一是开征空置税、消费税、流转税。意思是可以把多余的房产逼出来。国际上开征空置税国家空置率在5%左右,意思是我们现在很多城市显然符合;

二是通过提高国民经济收入来缩小房价收入比,逐渐烫平泡沫,而不是一下踢破。

问题在于,通过开征空置税和提高国民收入缩小房价收入比可行吗?

先说空置税。

在国际上,确实比较成熟了。

如在荷兰,要求房屋空置不得超过12个月,否则允许无房者免费居住;瑞典更进一步,为了遏制空置房增加,一方面加强租赁服务,另一方面将无人居住的房屋推倒,为此,这两个国家住房空置率不超过2%。而法国、意大利、英国则对空置房出台处罚措施,比如法国,根据房屋闲置时间采取累进罚金,第1年为房产总价10%,第2年为12.5%,第3年为15%,逐步递增。

不得不说,征收空置税对将房价特别有效,也是一种趋势。但在现阶段,国内征收空置税可行吗?估计很难。

因为中国房地产快速发展也才短短的20多年,大部分老百姓的财富都在房产上,换句话说,除了房产,或没多少别的了,在社会保障还不是很完善的情况下,事实上属于“未富先老”,现阶段征收空置税会产生较大的社会影响,不利于社会发展,特别是处在一个向初级发达国家冲刺阶段,积累财富要比缩减财富更为重要。

再说提高收入。

房价高,收入不高,这是房价与收入之间比值居高不下的原因。虽然我们的经济总量已经高居世界第二,但人均收入还比较低,通过不断发展经济来提高居民收入,这确实是一个可行选项,这也与我们的发展方向是一致的。只要按照现在国家的既定政策,保持房地产平稳发展,房价不再出现爆发式增长,最终实现房地产软着陆。

但是,这种愿望容易实现吗?

未来几年,房价是“向上”还是“向下”?

我们说收入增长,是跟社会经济发展同步的,就如一家企业,其业务发展好,利润连年增加,企业老板一般都会给员工加薪,大到一个国家也是如此,但是,这个收入增幅是有一个度,那么这个度能否跑赢房价增长,就要打一个大问号,何况这对于每个人的情况也不一样。

那么,按照现在的发展趋势,在未来几年,房价是涨还是跌呢?主要看3个因素:

一是城镇化率。

目前我们的户籍城市化率已近60%,成就有目共睹。但是,我们也要看到,国际上达到初级发达国家的城市化率普遍是70%。

有人说,我们为什么也要达到这个比例?

事实上,现在很多发达国家城市化率已超80%,而我们丘陵地带和不适合生存的地区并不比别人少,所以,国家也不可能把相关的医疗、教育等资源大量配套到农村去,因为效率太低,必须通过城市集中化发展。

所以,我们城市化率达到70%是基础,只会更高,趋势不可逆。按照我们最近几年年均1%城市化率算,房地产保持一个较高水平发展时间起码还有10年,所以,在这期间,新增住房需求还会很大,房价还是易涨难跌。

二是房地产在国民经济中地位。

说房地产是现阶段的支柱性产业一点也不为过。现在主流媒体呼吁不能再走房地产拉动经济的老路,不能过重依赖房地产经济。这句话确实没错,房地产过于强大,势必会挤占消费,影响实体经济发展。

但是,这并不是说去房地产化,房地产无论是在未来几年,还是更长时间,都会是国民经济重要的组成部分,原因很简单,住房需求一直存在,这些年是农村人口流入城市,未来将是改善置业、产品更新换代占据主力,还有家庭小型化也会是一股重要购房需求。

同样,可对比的西方发达国家历史,在进入初级发达国家之前的100余年里,房地产同样是当时国民经济的重要组成部分。

三是土地收入能否被替代。

这些年,除了发展饱和的一线城市,大多发展较快的城市也伴随着一个特征:土地收入都维持相对高位。为什么会如此?

土地出让后,获得的大量资金主要用于城市的建设发展,比如市政道路、绿化、轨道交通,医疗和教育配套等,每一项都需要大量的资金,靠收税吗?每年企业的税收增长都控制在一定范围内,何况在城市卡位战中,为吸引优质企业,不但不能增税,还会大力扶持,这些都需要钱,而土地收入是最快也是最直接的。

当然,也不是所有城市的土地都好卖,只有那些产业具有优势且人口持续流入的城市,才是开发商布局的重点,土地价格还会接力上升,房价自然也还会被推着走。但对于竞争处于弱势的城市,即使想卖地,也不见得有多少开发商捧场,房价自然也会相对平稳。

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