房产基础知识——房屋类别(二)

搜狐焦点德阳站 2019-05-10 11:11:10
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普通住宅与非普通住宅 普通住宅:是指按所在地一般民用住宅建筑标准来建造的作为居住用途的房屋,目前多为多层住宅与高层住宅。(注:由于各地对多层及高层的定义不一致,则所划分的标准各地要按实际情况酌情确定。) 非普通住宅:非普通住宅一般指住宅建筑面积较大或用作商业用途的房子。 普通住宅和非普通住宅的判定标

普通住宅与非普通住宅

普通住宅:是指按所在地一般民用住宅建筑标准来建造的作为居住用途的房屋,目前多为多层住宅与高层住宅。(注:由于各地对多层及高层的定义不一致,则所划分的标准各地要按实际情况酌情确定。)

非普通住宅:非普通住宅一般指住宅建筑面积较大或用作商业用途的房子。

普通住宅和非普通住宅的判定标准:

①住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;

②单套建筑面积在140㎡(含)以下;

③单价不超过最高限,或者是总价不超过最高限,满足其一即可。

具体单价和总价标准:

五环以内:单价39600元/平方米,总价468万元/套

五环—六环:单价31680元/平方米,总价374.4万元/套

六环:单价23760元/平方米,总价280.8万元/套

以上三点需同时满足才为普通住宅,反之为非普通住宅。

【备注】:容积率又称:“建筑面积毛密度”,指小区的总建筑面积与用地面积之比。对开发商而言,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,对住户而言,容积率涉及到舒适度。良好的小区,高层住宅容积率不超5,多层住宅不超3,绿地率不低于30%。

公房

公房也称公有住房,国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位兴建、销售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的产权(占有权、使用权、收益权、处分权)归国家所有。

公房分为两种,一种是不能上市交易的,单位分给下属职工的公有住房,居民只拥有使用权;一种是可以上市交易的公房,也就是我们通常说的已购公房。

可以买卖的公房只有已购公房,包括央产房、成本价公房、标准价/优惠价公房。

央产房

央产房即中央在京单位已购公有住房,属于北京独有的公房类型。在京单位主要包括:党中央各部门、全国政协机关、全国人大机关、两院、国务院各部委及各直属机构、各人民团体及所属单位。

央产房必须要做上市登记,有备案后才能出售。允许上市的央产房是职工按房改成本价或标准价购买的央产房。

成本价公房

这类公房在房改时是按照政府制定的房改成本价来支付房价的。成本价公房跟商品房一样,房屋产权人享有完全的产权。在房产证首页就能看出来是以成本价购买的,由于该类房屋在取得时未缴纳土地出让金,在出售时卖家需要按规定补交土地出让金后才能上市。

标准价/优惠价公房

这两类公房都是单位职工以标准价/优惠价购买的住房,在上市交易时,同等条件下,原售房单位有优先购买权,如遇原单位已撤销的,当地政府房屋管理部门有优先购买权。无论是标准价还是优惠价购买过来的已购公房,再出售时都需要原产权单位行使或放弃优先购买权。如果原单位放弃优先购买权,需要先向原单位缴纳土地出让金,再向住建委缴纳土地出让金,这样才能上市交易。

经济适用房

经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅,是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的,经济适用房分为两类,分别是一类和二类经济适用房。

一类经济适用房和二类经济适用房有何区别?

一类经济适用房:面向社会公开发售的经济适用房。是指由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造,以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。

一类经济适用房的房本是两限房房本。必须满5年后才可以上市出售,且上市前,先由政府决定是否优先回购,政府决定不回购方可出售。

二类经济适用房:一般是回迁性质或康居、安居性质的房屋,按经济适用住房管理的其他类房屋。在房产证上房屋性质处会标示“按照经济适用住房管理”。这类房屋上市交易不受是否满五年限制,只要取得产权证就可以上市交易。交易时需按照房屋成交价格的3%缴纳土地出让金,缴纳土地出让金后,其产权性质变为商品房。

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